2024/02/26 11:12:23

Складская недвижимость (рынок России)


Содержание

Основная статья: Недвижимость (рынок России)

2023

Объем продаж и аренды складов обновил исторический рекорд - 6,1 млн квадратных метров

По итогам 2023 года совокупный объем купленных и арендованных складских площадей по всей России, по оценкам Минпромторга, составил приблизительно 6,1 млн квадратных метров, что является новым историческим рекордом. Это примерно в 2,5 раза больше по сравнению с 2022-м. Более того, согласно подсчетам различных аналитических агентств, объем сделок в 2023-м мог достичь 7,5 млн квадратных метров. Такие данные приводятся в отчете группы «Деловой Профиль», представленном 12 февраля 2024 года.

Говорится, что в 2023 году рынок складской недвижимости в России столкнулся с серьезными трудностями. Основная проблема заключается в сокращении свободных складских помещений до рекордно низкого уровня: в результате, зафиксирован рост арендных ставок. Кроме того, замедлился ввод в эксплуатацию новых объектов: из-за сложившейся геополитической обстановки строительство обходится намного дороже, а многие виды оборудования невозможно ввезти в Россию из-за санкций. В 2023 году в РФ введено в эксплуатацию почти 3,5 млн квадратных метров складских помещений.

По итогам 2023 года общий объем качественного складского предложения (классы А и В) по всей России (включая Московский регион, Санкт-Петербург и Ленинградскую область) составляет 45,7 млн квадратных метров. Из них 54% (или 24,5 млн квадратных метров) приходится на Московский регион, 11% (5,1 млн квадратных метров) — на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, 35% (16,1 млн квадратных метров) — на остальные регионы России.

В 2023-м объем инвестиций в складскую недвижимость России достиг 61 млрд рублей, что на 15% превышает результат 2022 года. Более 50% всех финансовых вложений пришлось на складские объекты Московского региона. Отмечается, что арендная ставка в столице поднялась в годовом исчислении с 5800 рублей до 8500 рублей за один квадратный метр в год.[1]

Российский рынок складской недвижимости обновил исторический максимум - 6,1 млн кв. м

Российский рынок складской недвижимости обновил исторический максимум в 2023 году: за этот период объем спрос а нее нее составил 6,1 млн кв. м, что в 2,5 раза больше, чем в 2022 году. Об этом свидетельствую данные консалтинговой компании IBC Real Estate.

«
Рынок никогда не сталкивался ни с чем подобным. Сделки закрылись как в аренде, так и в продаже, значительную их части составили сделки built-to-suite. При этом с рекордным спросом столкнулись небольшие рынки с минимальным объемом предложения, — сообщил руководитель департамента исследований и аналитик IBC Real Estate (ex.JLL) Екатерина Ногай (цитата по «Коммерсанту»).
»

Российский рынок складской недвижимости обновил исторический максимум в 2023 году

По ее словам, показатель спроса в развивающихся хабах превысил рекордные 1,2 млн кв. м. В Петербурге объем спроса составил 1 млн кв. м, что в среднем в два раза выше, чем годом ранее. В Московском регионе было заключено сделок со складской недвижимостью на 3,4 млн кв. м.TAdviser выпустил Карту российского рынка цифровизации строительства 25.3 т

По оценкам аналитиков Nikoliers, в 2023 году спрос на складскую недвижимость в Московском регионе достиг исторически рекордных 3 283 тыс. кв. м. Внушительный рост в значительной степени объясняется реализацией отложенного спроса, скопившегося из-за низкой деловой активности в 2022-м, а также ростом востребованности со стороны ключевых потребителей рынка. Данные результаты превысили показатель предыдущего года в 2,4 раза, и, в ответ на всплеск спроса, практически все доступные свободные площади на рынки были заняты.

Как отмечают аналитики NF Group, на фоне снижения показателя свободных площадей, вызванного рекордным объемом заключенных сделок, средневзвешенная ставка аренды складов в московском регионе в 2023 году достигла уровня 7 500 руб./м2. Запрашиваемая ставка аренды на качественную складскую недвижимость внутри Москвы в 2023 году составила 10 500– 12 500 руб./м2.[2]

На рынке складской недвижимости московского региона установлен рекорд по объему аренды

В 2023 году в Москве и Московской области продано и сдано в аренду 3,3 млн кв. м складской недвижимости, что вдвое больше, чем годом ранее, и является рекордным показателем для рынка. Такие данные аналитики NF Group обнародовали в конце января 2024 года. Подробнее здесь.

СДЭК заключил крупнейшую сделку на московском рынке складской недвижимости

СДЭК заключил крупнейшую сделку на рынке складской недвижимости в московском регионе. О ней было объявлено в конце мая 2023 года. Подробнее здесь.

2022

Объем запуска новых складов в России вырос в 1,8 раза

Объем запуска новых складов в России за 5 лет вырос в 1,8 раза — с 2,28 млн кв. м в 2018 году до 4,03 млн кв. м в 2022-м. Такие данные аналитики BusinesStat обнародовали в мае 2023 года.

По словам экспертов, подъем рынка связан с растущим спросом на склады со стороны маркетплейсов, ритейлеров, транспортных и логистических компаний.

При этом в 2022 году санкции привели снижению ввода складских комплексов на 7,2% в сравнении с 2021-м. Западные компании, уходящие с российского рынка, освобождали складские площади. На фоне увеличения предложения вакантных складов операторы рынка приостановили ввод в эксплуатацию новой складской недвижимости. Сократилось число сделок по аренде и покупке складов.

По словам аналитиков, в отличии от других сегментов коммерческой недвижимости, рынок складов выиграл от пандемии коронавируса COVID-19 за счет роста рынков e-commerce, e-grocery и обслуживающих их логистических компаний. Увеличение объема сделок на строительство складских комплексов в формате built to suit (под конкретного заказчика) привело к стремительному росту ввода в эксплуатацию складских площадей в 2021 году.

В Московском регионе в 2022 году был введен рекордный объем качественной складской недвижимости, отмечается в исследовании. Операторы рынка связывают это ростом активности в предыдущие годы и заключением в 2020-2021 гг крупнейших сделок преимущественно с представителями сектора e-commerce по схеме built to suit (под конкретного клиента). Санкт-Петербург и Ленинградская область также показали прирост вводимых площадей. Снижение ввода складских объектов наблюдалось при этом в других регионах после высоких показателей 2021 года. В условиях кризиса срок запуска части объектов был перенесен на 2023 год, добавляют специалисты.[3]

Падение рынка на 43% до 2,65 млн кв. м

В 2022 году произошел резкое падение спроса на складскую недвижимость в России. Объем сделок, по подсчетам NF Group, сократился на 43%, до 2,65 млн кв. м.

Сильнее всего спад был зафиксирован на региональных рынках, где объем сделок сократился более чем в два раза, до 630 тыс. кв. м. В Москве объем сделок снизился на 38%, до 1,7 млн кв. м. Более чувствительными к внешним факторам оказались рынки регионов России и Санкт-Петербурга (включая Ленинградскую область), где спрос снизился вдвое и составил 630 тыс. кв. м и 321 тыс. кв. м соответственно.


Падение спроса обусловлено высоким спросом на такую недвижимость в 2021 году и с общей экономической неопределенностью, возникшей на фоне военной спецоперации РФ на Украине. Эти факторы продолжат влиять на рынок складов и в 2023 году, считают исследователи.

Основной спрос на склады в регионах формируют розничные сети. По данным NF Group, в 2022 году на них пришелся 61% региональных сделок, тогда как на онлайн-ритейл пришлось всего 14%. В Москве ситуация обратная — здесь на сектор электронной коммерции пришлось 44% сделок за 2022 год.

Совокупный объем складских площадей в России по итогам 2022 года составил 42,2 млн кв. м. Более половины из них (55% или 23,2 млн кв. м) приходится на Московский регион, 11% (4,6 млн кв. м) – на Санкт-Петербург и Ленинградскую область и порядка 34% (14,4 млн кв. м) – на остальные регионы России.

В 2022 году было введено 3,4 млн кв. м складской недвижимости, что на 6% больше, чем годом ранее. При этом 58% введенных площадей (1 945 тыс. кв. м) располагаются в Москве, 16% (555 тыс. кв. м) – в Санкт-Петербурге и 26% (859 тыс. кв. м) – в остальных регионах России. 

Доля площадей, построенных для сдачи в аренду, незначительно сократилась – на 3 п. п., до 32% в общем объеме ввода. Наконец, порядка 23% складских площадей были введены собственниками.

Ozon закрыл крупнейшую сделку на российском рынке складов

Ozon закрыл крупнейшую в 2022 году сделку на российском рынке складов. Об этом 23 января 2023 года пишут «Ведомости» со ссылкой на трех консультантов, работавших с этим объектом, а также на представителя самого Ozon. Подробнее здесь.

Закрыта одна из крупнейших сделок по аренде складов в России

Интернет-ритейлер «Сима-лэнд» закрыл одну из крупнейших в 2022 году сделок на российском рынке складов. Как пишут «Ведомости» в номере от 27 сентября 2022 года, компания заключила с девелопером «АТ Недвижимость» договор долгосрочной аренды складских помещений общей площадью 42 204 кв. м в логопарке «Быково», который расположен в одноименном поселке в Раменском районе Подмосковья. Подробнее здесь.

2021

Объем сделок со складской недвижимостью вырос на 36%, до 4,56 млн кв. м

Объем сделок со складской недвижимостью в России по итогам 2021 года установил новый рекорд - 4,56 млн кв. м, что на 36% превосходит результат предыдущего года. На регионы (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) пришлось 28% заключенных сделок. Об этом свидетельствуют данные аналитиков Knight Frank, обнародованные 4 февраля 2022 года.

В 2021 году в Самаре зафиксирован максимальный объем поглощенных площадей – в регионе было приобретено или арендовано порядка 208 тыс. кв. м (17% от общего объема сделок в регионах). На втором месте в распределении регионального спроса находятся Краснодар и Республика Адыгея с общим объемом закрытых сделок 184 тыс. кв. м. Третье место занимает Новосибирск (173 тыс. кв. м).

Согласно исследованию, по итогам 2021 года произошло замещение классического ретейла представителями онлайн-торговли. Доля классического ритейла в структуре спроса снизилась на 33 п. п., в то же время доля сектора онлайн-торговли выросла более чем в два с половиной раза.

Более 1,36 млн кв. м (51% от общего объема сделок) пришлось на спекулятивную аренду. Наиболее популярным этот формат стал у логистических компаний, а также в сегменте онлайн-торговли: в 2021 году логистические и курьерские компании арендовали около 391 тыс. кв. м, на онлайн-ретейл пришлось 384 тыс. кв. м заключенных сделок. Доля сделок по спекулятивной аренде выросла на 10 п. п. по сравнению с итоговым показателем 2020 года, когда она составляла 41% от совокупного спроса.

По оценкам консалтинговой компании JLL, в 2021 году зафиксирован рекордный за 20-летнюю историю наблюдений объем инвестиционных сделок в складской недвижимости РФ - $1,2 млрд, что на 60% больше в сравнении с 2020-м.[4]

Ажиотажный рост спроса и рост цен в Московском регионе

К августу 2021 году ажиотажный спрос на склады со стороны ритейлеров и дистрибьюторов создал напряжение на логистическом рынке. В отрасли сформировался «рынок продавца»: не покупатели, а девелоперы «правят балом», диктуя клиентам свои условия. Ситуация начала накаляться в 2020 году, когда во время пандемии COVID-19 у розничных компаний выросли объемы продаж. В 2021 году спрос на склады в столичном регионе подскочил еще на 20%, при этом свободных площадей на рынке осталось не более 1,6%. За последние 6 лет это абсолютный рекорд.

В июне 2020 года средняя ставка аренды подскочила на 15% -с 3,9 тыс. руб. до 4,1–4,5 тыс. руб. за 1 кв. м. А цена продажи логопарков в Московском регионе выросла на 20%, достигнув 60 тыс. руб. за 1 кв. м против 50 тыс. руб. в январе. В августе 2021 года, по данным Knight Frank, на долю ритейлеров, включая e-commerce и традиционную розницу, совокупно приходится 59% арендованных и выкупленных площадей, еще 24% — на транспортные и дистрибьюторские компании.

Застройщики логопарков работают на полном форсаже, но не справляются со всеми заказами. По этой причине некоторые компании, включая PNK Group и Ghelamco, уже заморозили переговоры с потенциальными арендаторами и покупателями складских комплексов. Причина в загруженности строительных мощностей на ближайший год на фоне высокого спроса на такую недвижимость.

Аналогичная картина наблюдается у других компаний, занимающихся строительством и последующей сдачей в аренду или продажей складских помещений. Цены настолько «горячи», что переговоры с контрагентами постоянно буксуют, в поисках компромисса между застройщиком и клиентами по стоимости сделок. По наблюдению участников отрасли, подобный дисбаланс спроса и предложения сохранится и в 2022 году.

2011: Отчет Knight Frank

Региональные рынки складской недвижимости по итогам 2011 года. Часть 1 (Knight Frank)

См. также

Примечания